Налоговый вычет при покупке дома: сколько можно вернуть и как оформить в 2026 году
Покупка или строительство собственного дома дает право воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Он позволяет уменьшить доход, облагаемый НДФЛ, на часть расходов на жилье и за счет этого вернуть ранее уплаченный налог или временно не платить его через работодателя.
Разбираемся, какие расходы можно учесть при покупке или строительстве дома, от чего зависит сумма возврата и как оформить вычет в 2026 году.
Что такое имущественный вычет при покупке дома
Имущественный налоговый вычет предоставляется по расходам на покупку или новое строительство жилой недвижимости на территории России. В него могут входить расходы непосредственно на жилой дом, а в предусмотренных законом случаях — на земельный участок, строительство, отделку и подключение коммуникаций.
Основной лимит расходов, которые можно учесть при покупке или строительстве жилья, составляет 2 млн рублей на одного налогоплательщика. Если вычет использован не полностью, его остаток можно переносить на следующие налоговые периоды, а для объектов, приобретенных после 1 января 2014 года, — использовать при покупке другой недвижимости в пределах общего лимита.
Важно: для получения возврата должны быть доходы, облагаемые НДФЛ, к которым законодательство позволяет применить имущественный вычет.
Если приобретается отдельный земельный участок для индивидуального жилищного строительства, расходы на его покупку можно заявить после того, как на участке будет построен жилой дом и право собственности на него зарегистрируют в ЕГРН.
Сколько денег можно вернуть при покупке дома
Размер самого имущественного вычета ограничен суммой расходов 2 млн рублей. При этом сумма НДФЛ, которую фактически можно вернуть, зависит от налоговой ставки, применяемой к доходам налогоплательщика, и от суммы уплаченного налога.
Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а к соответствующей части налоговой базы.
Фактическая сумма зависит от конкретной налоговой базы и от того, сколько НДФЛ было уплачено.
Например, если дом стоит 5 млн рублей, основной имущественный вычет все равно рассчитывается исходя максимум из 2 млн рублей расходов на одного налогоплательщика.
Вычет по ипотечным процентам
Если для приобретения или строительства дома использовался целевой кредит, отдельно можно получить имущественный вычет по фактически уплаченным процентам.
Для кредитов, полученных после 1 января 2014 года, максимальная сумма процентов, принимаемых к вычету, составляет 3 млн рублей. Этот лимит не входит в основные 2 млн рублей расходов на приобретение жилья.
При ставке НДФЛ 13% возврат с 3 млн рублей процентов может составить до 390 тыс. рублей. При применении более высоких ставок фактическая сумма возврата может отличаться. Главное ограничение — сам вычет рассчитывается не более чем с 3 млн рублей уплаченных процентов.
В отличие от основного имущественного вычета, вычет по ипотечным процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости.
Если дом покупают супруги
Недвижимость, приобретенная супругами во время брака за общие средства, считается их совместной собственностью. Поэтому право на имущественный вычет может возникнуть у обоих супругов.
Каждый супруг может учитывать расходы в пределах собственного лимита — до 2 млн рублей. Супруги также вправе распределить между собой расходы на приобретение жилья по договоренности.
Например, если стоимость дома позволяет каждому супругу заявить по 2 млн рублей и оба имеют необходимый облагаемый НДФЛ доход, при ставке 13% общий возврат семьи может составить до 520 тыс. рублей.
При других ставках НДФЛ размер возврата рассчитывается исходя из налоговой ситуации каждого супруга.
Какие расходы можно включить в вычет при строительстве дома
При новом строительстве жилого дома в состав имущественного вычета могут входить:
- разработка проектной и сметной документации;
- покупка строительных и отделочных материалов;
- расходы непосредственно на приобретение жилого дома, в том числе объекта незавершенного строительства;
- строительные, отделочные работы и работы по достройке;
- организация электро-, водо- и газоснабжения;
- устройство канализации, в том числе автономных систем.
Все эти расходы учитываются в пределах общего лимита основного имущественного вычета — 2 млн рублей.
Если человек самостоятельно строит жилой дом, расходы на отделочные материалы и работы могут учитываться в составе затрат на строительство. ФНС также разъясняет, что расходы на отделку, произведенные после регистрации права собственности на построенный жилой дом, могут учитываться в пределах того же общего лимита.
Другое правило действует, когда приобретается уже существующий объект и дополнительно заявляются расходы на его достройку или отделку. Такие расходы учитываются, если из договора следует, что приобретен незавершенный строительством жилой дом.
Не входят в имущественный вычет, например, расходы на:
- реконструкцию и перепланировку готового дома;
- покупку сантехники и другого оборудования;
- строительство бани, гаража, сарая или забора;
- другие расходы, которые не относятся к предусмотренным НК РФ затратам на строительство и приобретение жилья.
Поэтому чеки, банковские документы, договоры с подрядчиками и другие подтверждения расходов на строительство лучше сохранять.
Как оформить налоговый вычет
ФНС предусматривает три основных способа получения налогового вычета: через декларацию 3-НДФЛ, через работодателя и в упрощенном порядке через личный кабинет налогоплательщика.
Способ 1. Через декларацию 3-НДФЛ
После окончания года, в котором возникло право на вычет, можно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.
Удобнее всего сделать это через личный кабинет налогоплательщика.
Порядок действий:
1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ.
2. Приложить документы, подтверждающие право на вычет и фактические расходы.
3. Указать банковские реквизиты для возврата налога.
4. Направить декларацию в ФНС.
По декларации возвращается НДФЛ, который был ранее уплачен и может быть возвращен с учетом размера положенного вычета. Если за один налоговый период использовать основной имущественный вычет полностью не получилось, остаток можно перенести на последующие годы.
Способ 2. Через работодателя
Получать имущественный вычет можно и до окончания года.
Для этого необходимо подать в ФНС заявление о подтверждении права на имущественный вычет и необходимые документы. Налоговый орган рассматривает заявление в течение 30 календарных дней.
После подтверждения права ФНС самостоятельно направляет информацию работодателю. Самому работнику относить в бухгалтерию бумажное уведомление из налоговой не требуется.
После получения подтверждения работодатель учитывает вычет при расчете НДФЛ.
Способ 3. В упрощенном порядке
В ряде случаев оформить имущественный вычет можно без подачи декларации 3-НДФЛ и без самостоятельного сбора полного комплекта подтверждающих документов.
Если ФНС получила необходимые сведения от участников информационного обмена, в личном кабинете налогоплательщика появляется предзаполненное заявление. Его необходимо проверить, подписать и отправить.
Если упрощенный порядок для конкретной ситуации применить нельзя, об этом также сообщается в личном кабинете.
Какие документы могут понадобиться
Точный комплект документов зависит от того, покупается готовый дом, строится новый объект или используется ипотека.
Обычно для подтверждения имущественного вычета используются:
- договор купли-продажи или другой документ, подтверждающий приобретение объекта;
- выписка из ЕГРН;
- платежные документы, подтверждающие фактические расходы;
- договоры и документы об оплате строительных работ и материалов — при строительстве;
- кредитный договор — при заявлении вычета по целевому кредиту;
- документы банка о фактически уплаченных процентах — для вычета по ипотечным процентам;
- соглашение супругов о распределении расходов — если оно требуется в конкретной ситуации.
ФНС относит договор, документы о праве собственности и подтверждения фактической оплаты к основным документам для имущественного вычета.
Когда имущественный вычет не предоставляется
Вычет нельзя применить к той части расходов на покупку или строительство жилья, которая оплачена:
- средствами работодателя или других лиц;
- средствами материнского капитала;
- за счет соответствующих бюджетных средств.
Также вычет не применяется, если недвижимость приобретена по договору купли-продажи у взаимозависимого лица.
Для целей этого правила к взаимозависимым физическим лицам относятся:
- супруги;
- родители и дети;
- усыновители и усыновленные;
- полнородные и неполнородные братья и сестры;
- опекуны, попечители и подопечные.
Если часть стоимости жилья оплачена материнским капиталом или иными средствами, которые не относятся к собственным расходам налогоплательщика, вычет рассчитывается только с той части затрат, которая отвечает требованиям НК РФ.
Важные нюансы в 2026 году
Прогрессивная шкала НДФЛ. Размер фактически возвращаемого налога зависит от ставки НДФЛ и суммы налога, уплаченного с доходов налогоплательщика.
Остаток основного вычета переносится. Если лимит не удалось использовать за один год, оставшуюся часть можно использовать в последующих налоговых периодах.
Право на имущественный вычет не сгорает через три года. Обратиться за ним можно и спустя несколько лет после покупки недвижимости. Однако через декларацию возврат ранее уплаченного НДФЛ производится с учетом установленного трехлетнего периода: например, в 2026 году можно заявить возврат за 2023, 2024 и 2025 годы, если право на вычет к этим периодам уже возникло.
Для построенного дома право на вычет возникает после регистрации жилого дома. До оформления права собственности на жилой дом заявить расходы на его строительство к имущественному вычету нельзя.
Налоговые правила зависят от обстоятельств конкретной сделки: даты приобретения недвижимости и кредита, способа оплаты, состава собственников и уже использованных ранее имущественных вычетов. Поэтому перед подачей документов стоит проверить свою ситуацию в личном кабинете налогоплательщика или уточнить ее в ФНС.
